【百态】买卖二手房积攒的血泪经验……

重庆视点网 2019-06-11

导语

  

这是一位【昆明楼市】粉丝在经历了整个二手房买卖的过程之后,以亲身经历作为参照,写下了这篇诚意满满的文章,希望给【昆明楼市】的其他伙伴们带来更多参照范本。文章仅代表个人观点,权当交流,不喜勿喷。


投稿人:来啦老弟   



作为一个死心塌地的楼粉,看到标题带有“二手房”字眼的文章就忍不住点开并参与评论,前几天楼市又发了一篇关于二手房的文章,真是满满的干货,但毕竟买方卖方的人心不能概而论之,所以决定把我长达7个月的二手房买卖的坎坷经历和收获到的经验与各位想要买二手房的小伙伴分享。

 

先说下买房的坎坷经历。


从17年的11月就一直在看房,18年2月终于在某知名中介公司的带看下签订了居间协议,房价约10000/㎡。由于资金和交房时间等原因,双方达成共识约定好5月底过户,8月底交房,并交纳了5万元定金。


不知道是不是因为3月1日昆十条颁布,二环内房源全部限购,反正二手房价就蹭蹭蹭的水涨船高。4月底,房东以要把房子卖给亲戚为由,不卖了。那时房价已经上涨,大约为10500/㎡。


于是我们(包含中介)三方约谈,要求房东赔偿定金双倍。房东说不行,顶多赔1万。商谈也没得出结果,毕竟没到合同约定过户时间。

 

然后房东就一直处于出差中,5月中旬他打电话说决定还是卖给我们,但要求我们提前去银行查清贷款资质,确保银行能放我们贷款。我们觉得要求也蛮合理的就答应了。由于他在外地出差,事情就交由其妻子代为办理。结果给他妻子打电话,两人的口径却不一致。妻子表明不卖,还是要卖给亲戚。拖了大概一个星期,最后还是确定不卖。

 

于是临近5月底的每一天我们都打电话催促,但是房东并没有接,甚至处于关机状态。于是在10个自然日的缓冲期内,我们向他发了律师函,并且在此期间另寻房源。

 

10天缓冲期结束的第二天(也就是房东正式违约的第二天),我就签署了新的居间协议,此时房价约11000/㎡。

戏剧性的事情发生了!那个不卖的房东又打电话决定卖了。但是我已经签署了新的居间协议,我不能违约。因此要求房东赔付两套房的差价。房东自然也不同意,并且由于人在外地,又将此事委托给了他的领导。

 

第一次交涉的结果并不愉快,甚至带有一些威胁。大意就是他认识法院的谁谁谁,就算闹到法院也不一定对我们有利。当然我们也并不软弱,大不了鱼死网破,总不能让守约的人受到损失,而让那些视约定为狗屎的人获利吧。

最终在几轮交涉和坚持下,房东还是赔付了差价。(毕竟守约方占理,而且律师函也表明我们根本不怕跟你打官司)

前房东的事便告一段落。


再来说新房东,与新房东这边交易过户都非常顺利,但唯有一点,是在居间协议中多补充了一条“45个工作日必须放款,否则就算违约”的约定。签订之初中介说基本30个工作日就能放款了,让我们放心。但实际的结果是,我们贷款的审批资质早已通过,但是银行没有钱放款…新房东也不高兴了,但银行没钱放款并不属于买卖双方可控范围内。好在在中介大哥不断催促下,延期了大约10天还是放款了。

 

于是经历了7个月的坎坷,终于拿到了第一套房的钥匙。


感觉这段买房经历,把二手房路上所有能遇上的苦难都包含进去了,最后只能用“好事多磨”来安慰自己。但坎坷越多积累的经验就越多,也收获了许多法律知识。


在此给大家几个小建议:


1、居间协议的法律效益其实没有房屋买卖合同的大。所以签订居间协议的日期和过户的日期千万不要拉的太长。最好是签订居间协议半个月内就过户,以免夜长梦多节外生枝。比如我2月初签署,5月底过户,事实上是有接近4个月空挡,但这段时间内发生的变故太多,房价涨跌都是会让人起歪心眼的。所以尽量缩短。

 

2、当你的房东或买家因为房价涨跌而透露不愿意买卖的倾向时,记得时刻录音录视频,以备不时之需。在房东4月底透露不想卖之后,我们与房东的每次电话,都是录了视频的。因为既然对方已经不想守约,那就证明后期他可能还会变卦。录视频录音是非常明智的保护自身利益的办法。另外一些短信记录,律师函催促的记录,也要保留,这些都是可以作为你积极守约的证据。

 

3、中介的居间协议都是模板,其实内容非常不细致,并且大部分是保护中介利益的。建议多看看。通常违约项都是写的违约最高赔20%总房款,但由于居间协议的本质是个定金合同所以通常法院会要求违约方赔付定金双倍。但其实定金双倍不一定够赔偿守约方的损失,因此可以自己增添的更详细一些。表明大家都想要好好守约合作的决心。并且通常这些合同模板没有规定违约由谁承担诉讼费用,可以加上。因为律师费,诉讼费也不是一笔小费用。

 

4、我看了非常多的关于房价上涨房东违约的案例,得到一个结论,虽然守约方一定会胜诉但是结果未必满意。因为法院从案件受理到开庭大概需要3个月到半年甚至更久。这就会造成等待开庭期间房价上涨的部分需要自己承担。比如合同签订时间为2月,你在6月提出诉讼,12月开庭。法院只会判2月到6月期间产生的差价,而不会判到12月的差价。也许半年房价又涨了1000/㎡。


所以如果是刚需,缺钱或是其他情况,建议在确定对方违约的当月就及时止损。比如重新购买一套。但要注意,建议购买同小区同栋同单元相近楼层相近房号的房源,这样按照实际价差赔付的几率比较大。千万别想着第一套买筒子楼第二套买洋房,法官不会支持你的,醒醒吧。

 

5、中介不建议找R成,Z园,X亚这类的。虽然店很多规模很大,但是人员流动也很快,并且中介费比较贵。其他隐形费用也非常多,尤其是贷款服务费,这个费用根本不需要交,就是单纯骗钱而已。建议找小中介,在小区门口开了好几年的那种。人家既然能开好几年就证明口碑,能力都不错。而且小中介的中介费可以谈,做事也更靠谱一些。我们的第二个中介就很靠谱,认识银行的人,也一直帮忙催银行贷款。

 

6、关于银行贷款的放款时间,建议也要写清楚,是由于信贷差资质不够的银行不放款,还是银行没钱放款。毕竟每个银行都有贷款限额,发完了就只能积压着。但这个还是属于不可抗因素。如果是买家本身资质有问题,那肯定是算违约了。

 

7、遇到这次事情家里的老一辈都劝我们说算了,人家赔个几万收着就行。真的闹到法院非常麻烦。可是凭什么吃亏的是我们这些守约的人呢?所以遇到无赖不守约的人,千万别怂,就是刚,就是让你知道,什么叫规矩,什么叫体统!(尔晴脸)





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