2019,济南二手房有望“止跌企稳”

福建都市 2019-06-11

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◆经济导报记者  杜杨 


日前,贝壳研究院发布《2018年全国房地产市场年度报告》(下称《报告》),预测二手房市场下行的趋势有望得到转变,并认为2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。


经济导报记者调查发现,当下济南“卖一买一”的连环单显著增多,《报告》中“明年二手房市场有望结束继续下行的态势”已经出现;业内人士认为,2018年济南开工建设的大型项目,已经开始对济南经济实现拉动。多重作用之下,济南房地产市场或将向好发展。

图|来源于网络


增长25%的房市依然“冰冷”


“到店咨询人数猛增5倍!”元旦前夕,济南福万家房地产经纪有限公司店长赵永,如是对经济导报记者调侃道。之所以是“调侃”,因为上述猛增有个前提:“2018年10月、11月每天就没几个顾客到店咨询!现在勉强达到10来个。”


赵永此言非虚,因为经济导报记者在其店面中近一小时的采访时间内,一个顾客也没有。“2018年4季度,我们这里的二手房交易量可谓降至冰点。”他如是说。


同样感受到寒意的还有中住地产中部签约中心的法务高瑞楠,据她回忆,去年11月份整个签约中心都比较清闲,“‘面签’大约300单左右,我们每名法务可能每天才处理1单业务。”由于上述签约中心不仅能办理网签、开具无房、过户登记、抵押受理等各项二手房交易业务外,还整合了银行、山东省齐鲁公证处等相关机构驻场办公,所以周边不少二手房经纪公司都送客户来办理业务。


即便如此,上述签约中心在整个11月份依然清闲,可见2018年四季度济南的房市整体都“降至冰点”。“12月份马上过去,现在‘面签’大约400单,虽比11月份有所回升,但每年底市场都会有这样的表现,增长25%算不上回暖的征兆。”高瑞楠在元旦前夕表示。


根据“济南房地产网”提供的数据,去年11月份,济南二手房挂牌均价每平米19407元,环比下跌0.11%,连续2个月微跌;挂牌套数已不足20000套,同样是连续2个月微跌。

图|来源于网络


实际上“降至冰点”的还不只是济南的房市。上述《报告》透露,2018年全国二手房成交量预计420万套,同比持平,低于2015-2016年;而“从重点城市二手房市场年内表现来看,6月以来成交持续回落,11月成交保持在2017年以来低位上。”《报告》如是分析。

“改善型”需求开始释放


赵永负责的店面业务主要覆盖北坦片区,而就在这“勉强达到10来个”的来店咨询中,赵永还是看出了一丝市场的“暖意”。


经济导报记者走访该片区发现,这里是典型的城市中心老旧小区,住宅多为5、6层楼房、小户型居多,且坐落于道路两侧。这些楼房沿街一层多已改建为门头房,食杂百货一应俱全,但从单元楼道内铺设的管线看,应是近两年才进行过集中供暖改造。可见这里吃饭出行虽然便利,但居住条件相对一般。赵永表示,北坦片区非常适合“刚需”的初次置业。此外,该片区业主的改善型需求也很强,“一旦有了条件,都会选择好一些的楼盘置业。”


赵永注意到,“进入2018年12月份,片区不少业主开始打听房价,打算‘卖一买一’了。”尽管当月单店成交量与上月相比差距不大,但他认为这些跃跃欲试的“卖一买一”的购房需求,正是市场回暖的信号。


高瑞楠也认为市场正在回暖,尽管2018年底与2017年同期的成交量并没有太大的变化,“回暖”的判断缺乏数据支撑,“但今年‘连环单’明显增多。对于这种客户,我们一般都要抓紧跟进其‘老房过户’业务,以免耽误购买新房。”


所谓“连环单”,指的是置业者需要用出售旧房的房款,来作为换房的购入资金。“从风险管控方面看,一旦买方违约不能按时收款,客户就不能支付新购房的房款,容易造成连环违约。”高瑞楠如是说。但她同时表示,“连环单”的增多意味着市场开始活跃,而且二手房市场的活跃很快就会传导下去。


房地产市场观察人士、济南房地产网总经理柳廉恒认为,“卖一买一”式的交易门槛较低,“因为相对于初次置业的‘刚需’,这类置业者原先旧房就是购房的资本,其中大部分只需要贷款三、四成,还款压力也比‘刚需’小很多。所以房地产市场一旦回暖,这类需求会先被释放出来。”他对经济导报记者表示,“被释放出来的需求,除了流入高端二手房市场,很大一部分也要由新房市场来满足。”

图|来源于网络


另外,发布《报告》的贝壳研究院也认为,房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,可见通过二手房市场的“卖一”,释放的需求或能传导至新房市场的“买一”,并最终实现市场的整体回暖。


“支撑房市的还是城市发展”


“经过2015和2016年的快速上涨,以及2017年调控的持续发力,北坦片区的房价已由高点的每平方米18000元,降至现在的不足15000元。我个人感觉,房价的虚高也杀得差不多了。”赵永如是说。


既然价格虚高杀下来了,“入场”也就在即了。“除了‘刚需’和改善型需求外,我感觉一些投资型需求也在跃跃欲试。”赵永称,虽说“买涨不买跌”,但也有一些投资者希望“抄底”。


《报告》也认为房市即将回暖:“随着下半年来重点城市二手房均价的下跌,购房门槛降低,部分购房者开始入市,……明年二手房市场有望结束继续下行的态势。”


经济导报记者还注意到,《报告》提到了“二线压仓”,即“2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。”这与人们普遍认为的房市“一线城市领跑”有明显不同。

图|来源于网络


济南这样的二线城市真能成中国房市增长的主力?赵永对此持谨慎态度,“2015、2016年的这波房价快速上涨,济南冲得比较‘猛’,所以尽管市场目前需求依然旺盛,但毕竟房价仍处高位,所以市场短时间内不会太活跃。”


“支撑房市的还是城市发展。”柳廉恒认为,从中长期来看,济南房市向好的因素不少,“2018年全年,济南开工建设了很多大型项目。随着这些项目在2019年的逐渐投入运行,包括房地产市场在内,济南整座城市的发展也会有新的支撑。”


经过简单梳理,经济导报记者发现,在济南2018年重点建设项目中,北园大街快速路西延建设工程、东郊饭店片区开发项目等,都将在2019年竣工。再加上元旦已投入使用的济南轨道交通1号线以及济青高速北线等大型项目,未来济南并不缺乏城市发展的新动能。


“相对于一线城市,济南这样的二线城市发展仍有潜力。”柳廉恒如是总结,“所以2019年,济南房市继续向好发展的空间也很大。”


——本文完——


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